WeWork dichiara bancarotta nel contesto del declino del mercato degli uffici

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Rula Khalaf, direttrice del Financial Times, sceglie le sue storie preferite in questa newsletter settimanale.

WeWork ha dichiarato bancarotta, segnando una modesta flessione per la startup di locazione di uffici, un tempo di alto livello, co-fondata da Adam Neumann e sostenuta da miliardi di dollari dalla giapponese SoftBank.

L’azienda, che si proponeva di rivoluzionare il settore immobiliare ad uso ufficio, non è riuscita a sfuggire alla forza combinata dei costosi contratti di locazione firmati prima della pandemia di Covid-19 e degli scarsi tassi di occupazione mentre il lavoro ibrido guadagnava popolarità.

WeWork ha dichiarato lunedì scorso di aver raggiunto un accordo con quasi tutti i suoi creditori per convertire 3 miliardi di dollari di prestiti e obbligazioni esistenti in azioni della società riorganizzata. La procedura del Capitolo 11 degli Stati Uniti consente a WeWork di porre fine anticipatamente ai contratti di locazione con poche penalità, poiché cerca di ristrutturare più di 13 miliardi di dollari di passività di locazione.

Il CEO di WeWork, David Tolley, ha affermato che l’operazione si concentrerà sulla “risoluzione dei nostri contratti di locazione preesistenti e sul miglioramento significativo del nostro bilancio”.

Nella dichiarazione di fallimento presso il tribunale federale del New Jersey, WeWork ha chiesto di rinunciare a 69 contratti di locazione, affermando che la razionalizzazione del proprio portafoglio di uffici era “fondamentale” per la sua ristrutturazione. Secondo il documento, la società è in “negoziazioni attive” con più di 400 proprietari per migliorare i termini del contratto di locazione.

WeWork ha affermato che i suoi uffici sono “aperti e operativi” come al solito e che le sue attività internazionali al di fuori degli Stati Uniti e del Canada non sono state influenzate dalla dichiarazione di fallimento.

WeWork e Neumann una volta hanno esemplificato come imprenditori carismatici potessero scegliere un settore apparentemente tranquillo, applicare un tocco di tecnologia e attrarre capitali di rischio per ottenere una valutazione da “unicorno” o superiore a 1 miliardo di dollari. Ma poiché negli ultimi due anni le perdite derivanti dai successivi crolli degli uffici e dall’aumento dei tassi di interesse sono aumentate, WeWork è arrivato a rappresentare i peggiori eccessi dell’era del denaro a buon mercato.

Al suo apice all’inizio del 2019, WeWork era valutata sui mercati privati ​​47 miliardi di dollari, con Neumann corteggiato dai reali di Wall Street che volevano una parte della sua offerta pubblica iniziale pianificata. Attraverso circa 16 miliardi di dollari di finanziamenti azionari e di debito da parte di SoftBank e del suo Vision Fund, la società ha acquisito spazi per uffici in tutto il mondo al fine di stimolare la crescita dei ricavi, nella convinzione che le aziende, dalle piccole startup alle multinazionali quotate su Fortune 500, preferiscano immobili flessibili. Immobili da vincolare a contratti di locazione di lunga durata.

Prima che la società presentasse la sua richiesta lunedì, Newman ha rilasciato una dichiarazione in cui affermava che il trasferimento imminente era “deludente”.

“È stato difficile per me guardare da bordocampo dal 2019 poiché WeWork non è riuscita a trarre vantaggio da un prodotto che oggi è più importante che mai”, ha affermato, prevedendo che la riorganizzazione “consentirà a WeWork di emergere con successo”. .

La società stava già rivedendo i propri contratti di locazione. A settembre, Tolley ha informato i proprietari che la società stava cercando di ristrutturare quasi tutti i suoi contratti di locazione, citando un “portafoglio di affitti inflessibile e ad alto costo” che era il risultato di “un periodo di crescita eccessiva insostenibile”. La società ha affermato che i contratti di locazione che prevedeva di ridurre erano sedi “in gran parte non operative” e i clienti interessati sono stati informati.

I contratti di locazione includono sedi negli Stati Uniti e in Canada, con circa 40 sedi a New York e dozzine di sedi in California.

“Siamo davvero soddisfatti dell’approccio pragmatico che i proprietari stanno adottando in queste negoziazioni e del valore che attribuiscono alla presenza di WeWork negli edifici”, ha detto Tolley al Financial Times prima di presentare la domanda. “È certo che alcuni di questi negoziati saranno controversi e altri no”. La possibilità di rifiutare i contratti di locazione attraverso il fallimento rafforzerebbe la posizione di WeWork in questi colloqui.

Neumann ha cercato di rendere WeWork un marchio di lifestyle “We Generation”, con filiali nel co-living, nell’istruzione e con la missione di “aumentare la coscienza globale”. Ma l’azienda, che bruciava denaro, non riusciva a generare profitti che corrispondessero alla sua visione.

WeWork ha presentato un prospetto preliminare per essere quotato in borsa nell’agosto 2019, ma i dettagli delle sue ingenti perdite e della governance aziendale preoccupano gli investitori di Wall Street. Ha abbandonato l’offerta e Newman ha lasciato quell’anno la carica di CEO. Nel 2021, WeWork e SoftBank hanno pagato diverse centinaia di milioni di dollari per risolvere le cause legali con Neumann seguite alla sua uscita.

WeWork alla fine è diventata pubblica nel 2021 attraverso una fusione di società di acquisizione per scopi speciali (Spac) con una valutazione aziendale di 9 miliardi di dollari. All’epoca si prevedeva che entro il 2024 avrebbe potuto generare 2 miliardi di dollari di profitti operativi in ​​contanti. Ma nell’ultimo trimestre, il tasso di occupazione del 72% era di 10-15 punti percentuali inferiore alle aspettative, e nella prima metà di quest’anno, i profitti operativi sono rimasti negativi.

Quest’anno la società ha completato una ristrutturazione del bilancio per ridurre il saldo del debito finanziario netto di 1,5 miliardi di dollari e posticipare le scadenze fino al 2027, un accordo che si è rivelato rapidamente insufficiente. La capitalizzazione di mercato di WeWork è scesa a soli 40 milioni di dollari e si prevede che le azioni degli azionisti esistenti verranno annullate in caso di fallimento. Le sue obbligazioni vengono scambiate a prezzi molto difficili.

Il fallimento è l’ultimo colpo al settore degli uffici, anche se gli esperti del settore hanno dichiarato al Financial Times che le sedi WeWork si trovano generalmente in edifici di Grado II e in luoghi già in difficoltà.

Secondo i documenti depositati sui titoli, WeWork ha più di 700 sedi in tutto il mondo con più di 40 milioni di piedi quadrati disponibili per la locazione. Era poco meno della metà di quello registrato negli Stati Uniti e in Canada. Tully ha detto che si aspetta che il processo di fallimento durerà meno di sette mesi.