I costi immobiliari sono in aumento, ma i dati non mostrano una tendenza al raffreddamento?

La Fed potrebbe avere un problema immobiliare. Per lo meno, ha un mistero abitativo.

Il tasso di inflazione complessivo è diminuito significativamente nell’ultimo anno. Ma il settore immobiliare si è rivelato un’eccezione persistente e sorprendente. Secondo il Dipartimento del Lavoro, i costi degli alloggi sono aumentati del 6% a gennaio rispetto all’anno precedente e su base mensile sono aumentati più rapidamente rispetto a dicembre. Questa accelerazione è stata una delle ragioni principali dell’aumento dei prezzi al consumo complessivi lo scorso mese.

La continua inflazione immobiliare pone un problema ai funzionari della Fed poiché valutano quando tagliare i tassi di interesse. L’abitazione rappresenta la spesa mensile più importante per la maggior parte delle famiglie, il che significa che ha un forte impatto sui calcoli dell’inflazione. A meno che i costi immobiliari non si calmino, sarà difficile che l’inflazione nel suo complesso ritorni in modo sostenibile all’obiettivo del 2% della banca centrale.

“Se vuoi sapere dove sta andando l’inflazione, devi sapere dove sta andando l’inflazione immobiliare”, ha affermato Mark Franceschi, amministratore delegato di Zelman & Co., una società di ricerca immobiliare. Ha aggiunto che l'inflazione immobiliare “non sta rallentando al ritmo che noi o chiunque altro ci aspettavamo”.

Queste proiezioni si basavano su dati del settore privato provenienti da siti immobiliari come Zillow, Apartment List e altre società private che mostravano che gli affitti erano aumentati poco di recente e stavano diminuendo direttamente in alcuni mercati.

Per gli acquirenti di case, la combinazione tra l’aumento dei prezzi e l’aumento dei tassi di interesse ha reso le case sempre più inaccessibili. D'altro canto, molti proprietari di case esistenti sono stati parzialmente immuni dall'aumento dei prezzi perché hanno ottenuto ipoteche a tasso fisso con pagamenti che non cambiavano di mese in mese.

Tuttavia, i prezzi delle case e i tassi ipotecari non compaiono direttamente nei dati sull’inflazione. Questo perché l’acquisto di una casa è un investimento, non solo un acquisto di consumo come la spesa. Invece, i dati sull’inflazione si basano sugli affitti. Con i dati privati ​​che mostrano una moderazione degli affitti, gli economisti si aspettavano che un rallentamento si manifestasse anche nei dati governativi.

I funzionari della Federal Reserve hanno in gran parte ignorato l’inflazione immobiliare per gran parte dello scorso anno, ritenendo che i dati ufficiali fossero semplicemente lenti nel catturare la tendenza al rallentamento evidente nei dati privati. Si sono invece concentrati su misure che escludevano l’alloggio, un approccio che ritenevano riflettesse meglio le tendenze sottostanti.

Ma poiché il disaccordo persiste, alcuni economisti interni ed esterni alla Fed hanno iniziato a mettere in discussione queste ipotesi. Gli economisti di Goldman Sachs hanno recentemente alzato le loro previsioni sull’inflazione immobiliare quest’anno, citando l’aumento degli affitti per le case unifamiliari.

“Chiaramente c'è qualcosa che non capiamo ancora”, ha detto Austan Goolsbee, presidente della Federal Reserve Bank di Chicago, in una recente intervista. “Mi chiedono: cosa stai guardando?” Direi: “Sto tenendo d'occhio gli alloggi perché è la cosa ancora strana”.

Dati ritardati

La natura persistente dell’inflazione immobiliare non è un mistero completo. Gli economisti sapevano che ci sarebbe voluto del tempo prima che la moderazione degli affitti mostrata dai dati del settore privato si riversasse sull'indice ufficiale dei prezzi al consumo del Dipartimento del Lavoro.

Ci sono due ragioni per questo ritardo. Il primo è tecnico: i dati del governo si basano su un sondaggio mensile di migliaia di unità in affitto. Tuttavia, una determinata unità viene scansionata solo una volta ogni sei mesi. Quindi, se un appartamento viene censito a gennaio e l'affitto sale a febbraio, tale aumento non verrà visualizzato nei dati finché l'appartamento non verrà nuovamente censito a luglio. Ciò fa sì che i dati governativi siano in ritardo rispetto alle condizioni, soprattutto durante i periodi di rapidi cambiamenti.

La seconda ragione è concettuale. La maggior parte degli indici privati ​​include gli affitti solo quando ottengono nuovi inquilini. Ma il governo mira a coprire i costi abitativi di tutti gli inquilini. Poiché la maggior parte dei contratti di locazione dura un anno o più, e poiché coloro che rinnovano i contratti di locazione spesso ottengono uno sconto rispetto alle persone che affittano sul mercato aperto, i dati governativi verranno solitamente rivisti in modo più graduale rispetto agli indicatori privati.

I dati pubblici e privati ​​dovrebbero prima o poi convergere. Ma non è chiaro quanto tempo richiederà questo processo. Ad esempio, il rapido aumento degli affitti nel 2021 e nel 2022 ha indotto molte persone a restare invece di addentrarsi nel caldo mercato degli affitti. Questo, oltre ad altri fattori, potrebbe aver reso necessario più tempo del solito per filtrare gli affitti di mercato nei dati governativi.

Ci sono segnali che un rallentamento è in atto. Gli affitti sono aumentati a un tasso annuo inferiore al 5% negli ultimi tre mesi, in calo rispetto a un picco vicino al 10% nel 2022. Le fonti di dati privati ​​differiscono su quanto debba ancora scendere l’inflazione degli affitti, ma concordano sul fatto che il la tendenza dovrebbe continuare.

“Per la maggior parte, dicono tutti la stessa cosa, cioè che l’inflazione degli affitti si è moderata in modo significativo”, ha affermato Laura Rosner Warburton, capo economista della società di ricerca economica Macropolicy Perspectives.

Case contro appartamenti

Anche se l'inflazione degli affitti potrebbe finalmente moderarsi, la misurazione dei costi a carico dei proprietari da parte del governo non ha seguito l'esempio; Ha già accelerato nei dati dell'ultimo mese. Poiché gli americani sono più proprietari della propria casa che dell’affitto, le abitazioni occupate dai proprietari dominano la componente relativa ai rifugi del CPI.

Le spese che la maggior parte delle persone associa alla proprietà di una casa – pagamenti di mutui, assicurazione dei proprietari di casa, manutenzione e riparazioni – non sono direttamente incluse nelle misure dell’inflazione.

Invece, il governo misura l’inflazione immobiliare per i proprietari valutando il costo di affitto di una casa simile, un concetto noto come equivalente di affitto occupato dal proprietario. (L’idea è che ciò misuri il valore del “servizio” di fornire un alloggio, distinto dai guadagni di investimento derivanti dal possederlo.)

I parametri relativi all'affitto e alla proprietà in genere si muovono insieme perché si basano sugli stessi dati di base: un sondaggio su migliaia di unità in affitto. Ma per calcolare i dati sulla proprietà, il Dipartimento del Lavoro dà più peso alle case paragonabili alle unità occupate dai proprietari. Ciò significa che se diverse tipologie abitative si comportano diversamente, le due misure possono variare.

Alcuni economisti sostengono che questo potrebbe essere ciò che sta accadendo ora. Il boom della costruzione di appartamenti negli ultimi anni ha contribuito a far scendere gli affitti in molte città. Tuttavia, le case unifamiliari scarseggiano ancora, poiché milioni di millennial raggiungono il punto in cui desiderano più spazio. Ciò si traduce in un aumento dei costi delle case sia per gli acquirenti che per gli affittuari. Poiché la maggior parte dei proprietari di case vive in case unifamiliari, le unità unifamiliari svolgono un ruolo importante nel calcolo dell’affitto equivalente al proprietario.

“C'è più calore dietro le famiglie unifamiliari, e ci sono ottimi argomenti da sostenere sul motivo per cui quel calore persisterà”, ha affermato Skyler Olsen, capo economista di Zillow.

Fortuna o qualcosa di più?

Altri economisti dubitano che l’aumento dell’inflazione a gennaio sia l’inizio di un trend più sostenibile. Per un certo periodo gli affitti delle case unifamiliari hanno superato quelli degli appartamenti, ma solo di recente l’inflazione ha registrato divergenze tra proprietari e affittuari. Ciò suggerisce che i dati di gennaio siano stati un colpo di fortuna, ha affermato Omair Sharif, fondatore di Inflation Insights, una società di ricerca economica.

Lo sceriffo ha detto: “Le questioni mensili in generale possono essere volatili”. Ha detto che la buona notizia nel rapporto è che la crescita degli affitti sta finalmente iniziando a calmarsi, rendendolo più fiducioso che il tanto atteso rallentamento si manifesterà nei dati ufficiali.

Ma questa conclusione non è affatto certa. Prima della pandemia, le diverse parti del mercato immobiliare raccontavano storie generalmente coerenti: gli affitti degli appartamenti aumentavano ad esempio allo stesso ritmo degli affitti delle case unifamiliari.

Ma la pandemia ha distrutto questo equilibrio, provocando un aumento degli affitti in alcuni luoghi e un calo in altri, e interrompendo i rapporti tra le diverse scale. Ciò rende difficile essere sicuri di quando i dati ufficiali si calmeranno, o in che misura, ha affermato Sarah House, capo economista della Wells Fargo Bank, il che potrebbe rendere la Fed più cauta quando considera di tagliare i tassi di interesse.

“In questo momento, stanno ancora dando per scontato che ci sia ancora molto rallentamento dell’inflazione in vista, ma questo li manterrà cauti nel loro ottimismo”, ha detto, riferendosi ai funzionari della Fed. “Devono pensare a dove andrà effettivamente il rifugio e quanto tempo ci vorrà per arrivarci”.

Audio prodotto da Tali Abekasis.