Febbraio 2, 2023

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Il mercato condominiale del centro di San Francisco è nel caos, con unità vendute a prezzi stracciati

Il mercato condominiale del centro di San Francisco è nel caos, con unità vendute a prezzi stracciati

Secondo un nuovo rapporto dell’intermediazione immobiliare Compass, la precaria ripresa post-COVID di San Francisco sta danneggiando il mercato degli appartamenti in centro, poiché i proprietari sono sempre più disposti a vendere con uno sconto tra licenziamenti in corso e chiusure di uffici.

Secondo il rapporto, i prezzi medi di vendita dei condomini nel centro cittadino e nell’area del South Market, che comprende Civic Center, SoMa, Mission Bay, Yerba Buena e South Beach, sono diminuiti del 16,5% rispetto a un anno fa. Dal dicembre dello scorso anno, il prezzo medio di vendita del condominio è sceso da $ 1,475 milioni a $ 1,23 milioni in quei quartieri.

Il calo dei prezzi medi nei quartieri del centro è stato doppio rispetto ad altre zone della città. Al di fuori del centro città, il prezzo medio degli appartamenti è sceso del 7% nell’ultimo anno, mentre il prezzo delle case unifamiliari è sceso del 7,5%.

Mentre gli intermediari immobiliari tendono ad essere ottimisti nei loro materiali di marketing, il rapporto Compass non appiana la situazione attuale. Conclude che il calo della domanda è guidato da un “triplo colpo di problemi economici, demografici e di qualità della vita”.

“Sapevo che il settore di mercato si era indebolito, ma non mi rendevo conto del grado in cui le cose erano cambiate”, ha affermato Patrick Carlisle, analista di mercato senior di Compass. “È stato un po’ scioccante”.

I problemi sono sia macro che micro.

A livello nazionale, c’è un mercato azionario in calo, alti tassi di interesse e inflazione. Nel frattempo, il centro di San Francisco è in ritardo rispetto alle altre città nell’occupazione degli uffici e la mancanza di traffico pedonale sta paralizzando le piccole imprese e rendendo le strade meno sicure. Le residenze a molti piani che sono proliferate in South Market Street negli ultimi vent’anni erano destinate a servire le centinaia di migliaia di lavoratori che ogni mattina si riversavano in città. Con quei posti di lavoro andati, la domanda di alloggi è diminuita.

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“San Francisco è passata dall’essere il mercato degli uffici più caldo del mondo a quasi il più debole”, ha detto Carlisle.

Due recenti rapporti sulle vendite di Lumina, un complesso di lusso a due torri a sud di Market, mostrano come il mercato si sia spostato, secondo un’analisi di Socketsite, una pubblicazione online che tiene traccia del settore immobiliare di San Francisco.

Il primo comprende una proprietà di 1.791 piedi quadrati, tre camere da letto e tre bagni al 32° piano di una torre al 338 di Main Street. A settembre di quest’anno, ha colpito di nuovo il blocco con un prezzo di quotazione di $ 3,15 milioni, prima di essere finalmente venduto a novembre per $ 2,68 milioni, in calo del 23,4% dal 2019.

Nel frattempo, un’unità con due camere da letto nella stessa torre viene commercializzata per $ 2,6 milioni, che, se venduta a quel prezzo, rappresenterebbe un calo del 21% rispetto al prezzo del 2016 di $ 3,295 milioni.

Mentre il mercato attuale rappresenta un’opportunità per gli acquirenti, l’aumento dei tassi di interesse al livello più alto degli ultimi 20 anni ha compensato qualsiasi risparmio che potrebbe essere realizzato attraverso il prezzo più basso, ha affermato Carlisle. Ma per gli acquirenti con contanti per un acconto, o quelli disposti a scommettere che saranno in grado di rifinanziarsi a un tasso di interesse inferiore in futuro, ci sono opportunità.

“Questo è un ottimo momento per gli acquirenti per negoziare in modo molto aggressivo”, ha affermato. “Se vedi un’unità che ti piace, ignora il prezzo richiesto e dì quanto sei disposto a pagare per essa. Ci sono molti venditori là fuori che vogliono solo andare avanti. Se riescono a concludere un accordo, lo faranno, anche se è molto al di sotto delle aspettative.”

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L’agente immobiliare Kevin Birmingham di Park North Real Estate ha affermato che il rapporto è in linea con ciò che ha visto in giro per la città. Ha appena venduto un condominio a Twin Peaks che è stato commercializzato a $ 695.000. Ha chiuso a $ 680.000. Il venditore si aspettava di ottenere $ 800.000.

Pertanto, molti potenziali venditori stanno cercando di affittare le loro unità. “L’elenco viene ritirato e va direttamente nel mercato degli affitti”, ha detto Birmingham.

Greg Lane di Sotheby’s International Realty, che si concentra sul mercato degli appartamenti di lusso, ha affermato che l’ottimismo nel 2021 – quando i san francescani si stavano vaccinando e ricominciavano a sentirsi a proprio agio tra la folla – aveva causato incertezza.

Alcune famiglie che hanno acquistato prima della pandemia e si aspettavano di dividere il loro tempo tra San Francisco e la regione vinicola o Tahoe hanno scoperto di avere poche ragioni per venire in città. Altri hanno acquistato appartamenti in centro per stare vicino ai loro figli e nipoti, solo per far lasciare la città ai loro figli.

“Molti dei nostri clienti non usano i propri appartamenti tanto quanto pensavano”, ha detto.

JK Dineen è uno scrittore per il San Francisco Chronicle. E-mail: jdineen@sfchronicle.com Twitter: @sfjkdineen